3月5日，一年一度的“两会”正式开幕，其中，国务院所作《政府工作报告》，更是每年“两会”的的重头戏，读懂《报告》才能把握市场大势。
《政府工作报告》指出，过去五年，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。
而《政府工作报告》在对“今年政府工作的建议”中，涉及房地产的内容有 77 个字，核心内容包含两方面：
1. 有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。
2. 加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
01
“房住不炒”定位不会改变
值得注意的是，在今年工作安排上，自 2018 年以来高频出现的 “房住不炒”并未出现在 2023 年政府工作报告中。
2016年中央经济工作会议上，“房住不炒”的说法首次被提出。此后数年，这一简单明了的表述，一直是房地产调控工作的根本遵循，并接连出现在2018年、2020年、2021年和2022年四年的《报告》中。
虽然 2023 年政府工作报告的工作建议中并未提到 “房住不炒”，但这并不代表这一定位会发生动摇，相反，“房住不炒” 已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循，已然成为社会共识，不需要在《报告》中专门强调。
02
强调防范风险，更多房企将出局
众所周知，2022年以来，房地产行业进入深度调整期，房企债务风险明显加剧。与此同时，各地频发“停工断贷潮”，也进一步打压市场信心。一旦这些风险向金融、社会等领域传导，后果则不堪设想。
因此，从2022年年底以来，中央多次发声强调：化解房地产业风险，是有效防范化解重大经济金融风险的重中之重。据不完全统计，2023年有22个省（市）政府工作报告强调防范房地产领域风险，较2022年多10个。这也意味着，2023 年，房地产相关工作重要目标是：防风险！保交楼仍然是稳定房地产市场的底线。
其次也是很重要的一点，防范化解房企风险，尤其是头部优质房企风险，改善资产负债状况。2022 年以来，融资政策针对前期收缩性政策纠偏，“三支箭”以后融资政策迎来转向，纾困方向也从此前 “救项目”转换至 “救项目与救企业并存”，2023 年企业整体融资环境将迎来实质性改善。
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但与此同时，“防止无序扩张”这一新提法，也在一定程度上限制了优质房企不能过度融资，谨防新的风险产生。政府一方面是帮助出险房企自救，另一方面则对出险房企依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责。届时，房地产行业将迎来新一轮出清。
03
推动双规制，保障房市场大有可为
和往年一样，今年《报告》仍强调，要加强住房保障体系建设，解决好新市民、青年人等住房问题。这既是住房双轨制的重要组成，也是未来房地产新模式的核心。
所谓双轨制，是指为一部分人群提供保障性住房，而为另一部分人群提供商品性住房两种体制并行的一种住房体系。
今年1月，央行、银保监会等相关部门也提出，将加大住房租赁金融支持，计划设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。这些实质性举动，对于住房租赁市场的发展，绝对是个利好信号。
04
多措并举促需求，刚需上车好时机
今年1月，住建部部长倪虹就在接受央视专访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
本次《报告》中也再次提及支持刚性和改善性住房需求。在房住不炒的大框架下扩大内需，支持刚需、改善住房需求，预示着 2023 年地方因城施策仍然有放松空间，接下来一线及强二线城市调控政策或将局部放松，并在改善需求端发力，比如松绑特定区域、特定人群的限制性购房政策，适当调降二套房首付比例等，弱二线及三四线城市或将全面取消 “四限”，同时加大购房补贴、税费减免等财税刺激。
房地产市场需求端的企稳回升，能够促进房地产企业实现销售端现金回流，对于化解房地产企业流动性危机和风险具有关键作用。因此，中央政策重点在于全面落实保交楼、引导房地产市场底部修复，短期内收缩效应的政策暂时不会出台，目前一定是刚需改善客户上车的最佳时机。
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此前房地产行业陷入困境，其根本原因之一就是经济下行压力叠加疫情持续影响，导致不少人因此失业或或收入下降，加剧楼市观望情绪。但随着全面落实疫情防控优化措施，今年宏观经济大概率将经历一个回暖向上过程，多个行业有望复苏。经济持续向好，加上稳定的就业预期和居民收入，不仅有助于提振大家对楼市发展的信心，更能直接促进楼市消费和投资实现稳步增长。
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